Inquilinos por un fin de semana o por un tiempo: ¿Cuál es el mejor uso de su propiedad de inversión?
El mercado de alquiler residencial es ahora el segmento de mayor crecimiento del mercado de la vivienda. En los Estados Unidos, la demanda de alquileres unifamiliares, definidos como viviendas unifamiliares o casas adosadas, ha aumentado un 30 por ciento en los últimos tres años.1 Y en Canadá, las unidades de alquiler ahora representan casi un tercio de las viviendas del país, con una demanda particular de unidades multifamiliares, incluyendo apartamentos y condominios.2
Al mismo tiempo, el mercado de alquileres a corto plazo o de vacaciones también está en auge. La popularidad de los mercados en línea como Airbnb, HomeAway y VRBO ha ayudado a que el mercado de alquiler a corto plazo se convierta en uno de los segmentos de más rápido crecimiento en la industria de viajes.3
Ahora, más que nunca, hay una gran cantidad de oportunidades para los inversores en bienes raíces. Pero, ¿qué camino es mejor: alquilar su propiedad a un inquilino a largo plazo o alquilar su propiedad a los viajeros a corto plazo?
En esta publicación, examinamos las diferencias entre las dos estrategias de inversión y los beneficios y limitaciones de cada categoría.
¿POR QUÉ INVERTIR EN UNA PROPIEDAD DE ALQUILER? Las 5 principales razones
Antes de ahondar en las diferencias entre los alquileres a largo y corto plazo, respondamos a la pregunta: “¿Por qué invertir en una propiedad de alquiler?”
Hay cinco razones clave por la cual los inversionistas eligen los bienes inmuebles sobre otros vehículos de inversión:
- Apreciación
La apreciación es el aumento en el valor de su propiedad a lo largo del tiempo. Y la historia ha demostrado que durante un período prolongado, el costo de los bienes inmobilarios sigue en aumento. Las recesiones aún pueden ocurrir, pero en la gran mayoría de los mercados, el valor de los bienes raíces crece a largo plazo.
2. Flujo de Fondos
Uno de los beneficios clave de invertir en bienes raíces es la capacidad de generar un flujo de efectivo constante. Los ingresos por alquiler se pueden usar para pagar la hipoteca y los impuestos sobre su propiedad de inversión, así como para el mantenimiento y las reparaciones regulares. Si tiene un precio adecuado en un mercado sólido de alquiler, incluso puede haber un poco de efectivo adicional cada mes para ayudarlo con sus gastos de subsistencia o para hacer crecer sus ahorros.
3. Cobertura Contra la Inflación
La inflación es la tasa a la que aumenta el costo general de los bienes y servicios. Eso significa que a medida que la inflación aumenta, el dinero que tiene sentado en una cuenta de ahorros comprará menos mañana de lo que lo hará hoy. Por otro lado, el precio de los bienes inmuebles generalmente iguala (o a menudo excede) la tasa de inflación. Para protegerse contra la inflación, las propiedades inmobiliarias pueden ser una opción de inversión inteligente.
4. Apalancamiento
El apalancamiento es el uso de capital prestado para aumentar el rendimiento potencial de una inversión. Puede depositar una cantidad relativamente pequeña en una propiedad, financiar el resto de la inversión con una hipoteca y luego obtener ganancias sobre el valor total combinado.
5. Beneficios Fiscales
No pase por alto los beneficios fiscales que pueden venir con una inversión inmobiliaria, también. Desde deducciones hasta depreciación y exenciones, hay muchas maneras en que una inversión inmobiliaria puede ahorrarle dinero en impuestos. Consulte a un profesional de impuestos para discutir sus circunstancias particulares.
MERCADO DE ALQUILER A LARGO PLAZO (TRADICIONAL)
Cuando la mayoría de las personas piensa en ser dueño de una propiedad de alquiler, se imagina comprar una casa y alquilarla a los inquilinos para que la usen como su residencia principal. Tradicionalmente, los inversores utilizarían sus propiedades de alquiler para generar un flujo adicional de ingresos mientras se beneficiaban de la apreciación de valor a largo plazo de la propiedad.
De hecho, ese flujo de efectivo mensual estable y predecible es una de las ventajas clave de poseer un alquiler a largo plazo. Y como propietario, por lo general, no tiene que preocuparse por pagar las facturas de los servicios públicos o amueblar la propiedad; ambas cosas generalmente están cubiertas por el inquilino. A esto se añade el hecho de que los inquilinos tradicionales se traducen en menos tiempo y esfuerzo en la gestión diaria de la propiedad, y los alquileres a largo plazo son una opción atractiva para muchos inversores.
Sin embargo, también existen limitaciones para los alquileres a largo plazo, que a menudo se reducen a su capacidad para controlar la propiedad. Quizás el más obvio es que no puedes usar la casa o vigilar de cerca su mantenimiento (esto es diferente de un alquiler a corto plazo, que compartiremos en la siguiente sección).
Además, aunque generalmente puede generar un flujo de ingresos constante y predecible con un alquiler a largo plazo, tiene limitaciones en cuanto a su capacidad para ajustar los precios de alquiler en función de la demanda creciente o estacional. Por lo tanto, puede terminar con un rendimiento general más bajo de su inversión. De hecho, según datos de Mashvisor, en los 10 mercados inmobiliarios más populares, los alquileres a corto plazo generaron “ingresos de alquiler significativamente más altos” que los alquileres a largo plazo.4
MERCADO DE ALQUILER A CORTO PLAZO (VACACIONES)
Los alquileres a corto plazo a menudo se conocen como alquileres vacacionales, ya que cada vez más viajeros disfrutan de los beneficios de alojarse en una casa durante sus vacaciones. De hecho, según Wells Fargo, los alquileres de vacaciones están creciendo constantemente y se prevé que representarán el 21% del mercado mundial de alojamiento en 2020.5
Invertir en un alquiler a corto plazo o financiar la compra de su segunda casa alquilando puede ofrecer muchos beneficios. Si compra una propiedad de inversión en un destino de viaje o lugar de vacaciones superior, puede esperar una demanda constante de los viajeros, aprovechando los períodos sin alquiler para disfrutar de la casa usted mismo. Además de tener un mayor control sobre cómo se usa su propiedad, también puede ajustar el precio de alquiler en función de la demanda máxima de viajes para maximizar sus ganancias.
Pero los alquileres a corto plazo también tienen riesgos e inconvenientes que pueden disuadir a algunos inversores. Requieren una mayor gestión diaria de la propiedad, y los propietarios son generalmente responsables de amueblar la propiedad, el mantenimiento y los servicios públicos.
Y aunque los ingresos por alquiler pueden ser más altos, también pueden ser menos predecibles en función de las tendencias de viaje de temporada o de consumo. Por ejemplo, la falta de nieve durante la temporada de esquí podría significar menos reservas y menores ingresos por alquiler ese año.
Además, las leyes y limitaciones sobre alquileres a corto plazo pueden variar según la región. Y en algunas áreas, las regulaciones fluyen a medida que los residentes y los funcionarios del gobierno se adaptan a un nuevo aumento en los alquileres a corto plazo. Por lo tanto, asegúrese de comprender cualquier restricción existente o propuesta sobre alquileres en el área donde desea invertir.
Los centros urbanos o las comunidades suburbanas pueden ser más resistentes a los inquilinos a corto plazo, por lo tanto, es más probable que superen futuras limitaciones de uso. Para reducir su riesgo, es posible que desee considerar las propiedades en las comunidades turísticas que están acostumbradas a los viajeros. Podemos ayudarlo a evaluar las regulaciones actuales sobre alquileres a corto plazo en nuestra área. O si está interesado en invertir en otro mercado, podemos remitirlo a un agente local que pueda ayudarlo.
¿CUÁL ES LA ESTRATEGIA DE INVERSIÓN CORRECTA PARA TI?
Ahora que comprende estas dos opciones de inversión inmobiliaria, ¿cómo elige la adecuada para usted? Es útil comenzar por aclarar sus objetivos de inversión.
Si su objetivo es generar ingresos estables y predecibles con menos tiempo y esfuerzo en la administración de propiedades, entonces, un alquiler a largo plazo puede ser su mejor opción. Además, si prefiere una inversión menos arriesgada con rendimientos más confiables (pero posiblemente más bajos), entonces puede sentirse más cómodo con un alquiler a largo plazo.
Por otro lado, si su objetivo es comprar unas vacaciones o un segundo hogar que utilizará y desea sufragar una parte (o la totalidad) de los gastos, entonces un alquiler a corto plazo puede ser una buena opción para usted. Del mismo modo, si está abierto a asumir más riesgos y volatilidad de los ingresos para la posibilidad de mayores rendimientos de inversión, entonces un alquiler a corto plazo puede adaptarse mejor a su espíritu como inversor.
Pero a veces la decisión no siempre es tan clara. Si su objetivo es comprar una futura casa de retiro ahora para protegerse contra la inflación, el aumento de los precios inmobiliarios y las tasas de interés, entonces los alquileres a largo y corto plazo podrían ser opciones adecuadas. En este caso, querrá considerar otros factores como ubicación, demanda del mercado, tipo de propiedad y tolerancia al riesgo.
AQUÍ O EN OTRA PARTE … PODEMOS AYUDAR
Si está buscando realizar una inversión inmobiliaria, ya sea una residencia principal, una propiedad de inversión, una casa de vacaciones o una futura casa de retiro, llámenos. Lo ayudaremos a determinar el mejor curso de acción y a compartir ideas y recursos para ayudarlo a tomar una decisión informada. Y si sus planes incluyen comprar fuera de nuestra área, podemos derivarlo a un agente local que pueda ayudarlo. Contáctenos para programar una consulta gratis!
Lo anterior hace referencia a una opinión y es sólo para fines informativos. No pretende ser un consejo financiero. Consulte a los profesionales apropiados para obtener asesoramiento con respecto a sus necesidades individuales.
Sources:
- USA Today –
https://www.usatoday.com/story/money/personalfinance/real-estate/2017/11/11/renting-homes-overtaking-housing-market-heres-why/845474001/ - The Globe and Mail –
https://www.theglobeandmail.com/real-estate/the-market/article-demand-for-rental-housing-in-canada-now-outpacing-home-ownership/ - Phocuswright –
https://www.phocuswright.com/Travel-Research/Research-Updates/2017/US-Private-Accommodation-Market-to-Reach-36B-by-2018 - Rented.com –
https://www.rented.com/vacation-rental-best-practices-blog/do-long-term-rentals-or-short-term-rentals-provide-better-investment-returns/ - Turnkey Vacation Rentals –
https://blog.turnkeyvr.com/short-term-vs-long-term-vacation-rental-properties/
